Una de las decisiones financieras más importantes que puede tomar una persona es comprar una casa en un nuevo país como extranjero. Las tasas de interés hipotecarias en Estados Unidos son bajas y ahora podría ser el momento perfecto para aprovecharlas. Sin embargo, si no eres ciudadano estadounidense y no tienes un historial crediticio establecido en América, puede parecer que no hay forma de que te aprueben este tipo de préstamo.
La verdad es que hay prestamistas hipotecarios en Estados Unidos que ofrecen opciones de hipoteca a prestatarios extranjeros sin historial crediticio en los Estados Unidos a tasas competitivas, tanto para recién llegados con visas como para compradores no residentes de bienes raíces estadounidenses. En esta publicación de blog exploraremos las diversas opciones de hipoteca disponibles para extranjeros sin historial crediticio que desean comprar propiedades en Estados Unidos.
Este artículo discutirá el panorama general de las transacciones internacionales en bienes raíces estadounidenses y cómo los extranjeros pueden obtener un préstamo hipotecario o financiamiento sin historial crediticio en los Estados Unidos. Cubriremos:
Hipotecas para extranjeros en Estados Unidos sin historial crediticio
En 2022, el 60% de todos los compradores extranjeros no residentes realizaron una compra en efectivo, según un informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios sobre transacciones internacionales en bienes raíces residenciales en Estados Unidos. Por otro lado, el 66% de los recién llegados a Estados Unidos con visas no inmigrantes financiaron su hogar a través de una hipoteca estadounidense, muchos de ellos esperando 2 años o más para establecer un historial crediticio en Estados Unidos. Esto explica en gran parte la falta de conocimiento sobre las opciones de financiamiento disponibles para los compradores extranjeros sin historial crediticio en Estados Unidos.
Los recién llegados a Estados Unidos con visas suelen tener un salario medio más alto que el trabajador promedio de Estados Unidos y una necesidad esencial de establecer un buen historial crediticio en Estados Unidos, lo que los convierte en un riesgo crediticio bajo anecdóticamente hablando. El inversor no residente en bienes raíces estadounidenses suele ser un cliente de alto patrimonio neto con buen crédito en su país de origen. Esta realidad ha llevado al desarrollo y crecimiento de programas hipotecarios creativos para extranjeros sin historial crediticio en Estados Unidos, incluyendo inmigrantes recientes en Estados Unidos con visas y no residentes.
¿Qué es un préstamo hipotecario para extranjeros en Estados Unidos?
Un préstamo hipotecario para extranjeros está diseñado específicamente para aquellos extranjeros que desean comprar una propiedad en Estados Unidos. Si bien los extranjeros son elegibles para los préstamos hipotecarios tradicionales, a menudo tienen dificultades para calificar debido a su falta de historial crediticio e ingresos en Estados Unidos. Como resultado, los préstamos hipotecarios para extranjeros suelen requerir un pago inicial más grande y tener tasas de interés más altas. Sin embargo, todavía pueden ser una excelente opción para aquellos extranjeros que desean comprar una propiedad en Estados Unidos.
Los extranjeros no residentes pueden obtener una hipoteca a través de programas de préstamos para extranjeros sin un número de Seguridad Social, tarjeta verde o visa. Además, para demostrar su solvencia crediticia, los prestatarios no necesitan tener un puntaje FICO. En su lugar, los prestatarios pueden demostrar su capacidad crediticia a través de varios métodos o mediante la presentación de un informe crediticio de su país de origen.
Los préstamos para extranjeros no residentes a menudo se denominan préstamos ITIN o préstamos para extranjeros no residentes permanentes. Estos programas permiten a los no ciudadanos comprar bienes inmuebles en Estados Unidos incluso si no tienen la documentación necesaria para obtener un préstamo hipotecario.
Ventajas para los extranjeros al comprar una casa a credito
Las hipotecas para extranjeros ofrecen varios beneficios únicos a los prestatarios. Algunos de los puntos clave a tener en cuenta son:
- La capacidad de financiar segundas viviendas y propiedades de inversión
- Obtener préstamos de hasta $5 millones.
- Financiación de condominios sin garantías
- Se encuentran disponibles préstamos con una baja relación de servicio de deuda para propiedades de inversión.
- Retiros de efectivo ilimitados
- No se requiere FICO estadounidense (se debe proporcionar evidencia de tres líneas de crédito activas y abiertas con un historial de dos años).
Proceso paso a paso para obtener préstamos hipotecarios para extranjeros en EE. UU.
El siguiente es un proceso paso a paso para obtener una hipoteca en EE. UU. para extranjeros sin historial crediticio en los EE. UU. También explica el proceso de la hipoteca en EE. UU. desde la perspectiva del prestatario extranjero:
Paso 1 – Estimar su presupuesto:
¿Cuánto puede pagar por una casa? Lo primero a considerar al obtener financiamiento para una casa en EE. UU. como extranjero es cuánto puede pagar como máximo por mes en lugar del precio de compra de la casa, ya que esto es lo que pagará cada mes.
Los prestamistas hipotecarios utilizan dos métodos principales para calcular su pago mensual máximo: el ratio frontal y el ratio trasero. El ratio frontal considera todos sus costos de vivienda, incluidos los impuestos a la propiedad, las cuotas de la asociación de propietarios, etc., mientras que el cálculo del ratio trasero no considera estas tarifas adicionales.
Por lo tanto, al considerar cuánto puede pagar por una casa, tenga en cuenta los siguientes componentes de su pago mensual:
- Capital e intereses de la hipoteca
- Impuestos a la propiedad (sus pagos mensuales se depositan en una cuenta de fideicomiso, donde se usan para pagar sus impuestos a la propiedad)
- Primas del seguro de propietarios de vivienda
- Cuotas / evaluaciones de la asociación de propietarios de vivienda (si corresponde)
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Paso 2 – Obtener la preaprobación de la hipoteca para su préstamo hipotecario para extranjeros
Como extranjero, ya sea que esté comprando una casa en EE. UU. para vivir o usar como propiedad de inversión, existen soluciones de financiamiento disponibles sin historial crediticio en EE. UU. para satisfacer sus necesidades. Hay prestamistas hipotecarios estadounidenses que se especializan en préstamos hipotecarios para extranjeros y tienen en cuenta puntos de datos no tradicionales para evaluar su riesgo crediticio, incluido su historial crediticio fuera de EE. UU.
Obtener una preaprobación para un préstamo hipotecario para extranjeros le dará la confianza de saber cuánto le prestará su prestamista antes de comenzar su búsqueda. De esta manera, los agentes de bienes raíces sabrán de antemano si un comprador sabe lo que quiere y lo tomará más en serio.
Esto les permite pasar más tiempo solo con compradores interesados en la propiedad. También asegura a los vendedores la seriedad de los compradores potenciales y puede permitirles tomar menos riesgos con sus propias casas durante las negociaciones.
Paso 3: Preparación de documentos para un préstamo hipotecario para extranjeros
Para obtener la aprobación previa de un préstamo hipotecario para extranjeros, generalmente se necesitan documentos que verifiquen tres cosas importantes. En primer lugar, se necesita una verificación de identidad. En segundo lugar, se deben proporcionar estados de ingresos que demuestren la capacidad para realizar pagos en una nueva propiedad. Finalmente, debe haber evidencia de activos como acciones o cuentas de ahorro que puedan ayudar con los costos del pago inicial asociados con la compra de propiedades en el extranjero.
Además de los requisitos mencionados anteriormente, también habrá requisitos adicionales de documentos para clientes internacionales, que incluyen:
- Copia de pasaporte.
- Visa estadounidense válida, a menos que el país participe en el Programa de Exención de Visa.
- Es posible que deba completar el formulario de Informe de Crédito Internacional proporcionado por el prestamista.
- Historial de empleo de dos años con información de contacto.
- Historial de dos años de residencia (para incluir dirección, propietario/alquiler, fechas de inicio y finalización).
Es importante comprender el informe de crédito internacional. Los prestamistas de EE. UU. pueden usar un informe de crédito internacional (ICR) para determinar su elegibilidad para un producto hipotecario internacional o nacional extranjero si no tiene un historial crediticio de EE. UU. o es escaso. Estos informes crediticios extranjeros son informes de terceros que se utilizan para compilar información crediticia de su país de origen o de cualquier país donde pueda tener un historial financiero.
En la mayoría de las situaciones, el prestamista ordenará un ICR para usted después de obtener los detalles requeridos de su parte.
Paso 4: Compra de una casa y oferta
Una vez que haya sido preaprobado para una hipoteca internacional, es hora de la parte divertida: la búsqueda de una casa. Primero, encuentre un buen agente con experiencia en transacciones inmobiliarias internacionales y una certificación calificada como una designación CIPS (Especialista certificado en propiedades internacionales) en los EE. UU.
Su agente de bienes raíces lo guiará a través de la experiencia de comprar una casa en los EE. UU. y lo ayudará a encontrar la propiedad perfecta para usted. Después de seleccionar uno de ellos, ¡es hora de hacer una oferta! Su agente de bienes raíces lo ayudará a estructurar la oferta e incorporará las contingencias que deben cumplirse antes de que se complete el trato. Trabajará con su agente de bienes raíces para redactar un acuerdo para comprar una casa en los EE. UU. La compra de esta casa incluye su oferta de compra y cualquier propiedad enumerada dentro de la casa que desee incluir con esa venta. Es en la etapa de la carta de oferta que darás un depósito de garantía. Se trata de dinero que se entrega al vendedor para mostrar su intención de compra y, por lo general, es un porcentaje del precio de compra.
Paso 5 – Finaliza tu solicitud de préstamo hipotecario extranjero
Después de formalizar tu oferta con un acuerdo de compra, estás listo para comenzar el proceso de solicitud de préstamo hipotecario con el prestamista que se especializa en préstamos hipotecarios de EE. UU. para extranjeros y finalizar los términos del préstamo.
Deberás considerar:
- Los tipos de hipotecas
- Comparar las tasas respectivas
- Establecer el monto del pago inicial
- Elegir un plazo de pago.
El siguiente paso es completar tus documentos. Aunque es posible que ya hayas completado una buena parte de tus documentos de solicitud durante la aprobación previa, deberás reunir algunas documentaciones finales, tal como se describe en el Paso 3 anterior. Además, los oficiales de préstamos necesitarán cualquier información que aún no hayas proporcionado sobre tus deudas, activos, crédito e ingresos.
Dentro de tres días hábiles de presentar la solicitud, tu oficial de préstamos debe proporcionarte un Estimado de Préstamo. El Estimado de Préstamo te brinda una estimación de los términos del préstamo hipotecario y los costos de cierre (también llamados cargos de cierre o costos para completar tu transacción hipotecaria) si se aprueba el préstamo hipotecario. Con esta información, puedes evaluar tu oferta de préstamo hipotecario e incluso explorar algunas otras posibilidades antes de aceptarla. Además, puedes consultar nuestra guía Estimado de Préstamo Hipotecario: Todo lo que necesitas saber, para comprender detalladamente el estimado del préstamo y los diversos costos involucrados en el proceso hipotecario en los EE. UU.
Paso 6 – Bloquee la tasa de interés en su préstamo hipotecario
En los Estados Unidos, las tasas hipotecarias fluctúan diariamente en función del mercado de bonos. Bloquear su tasa hipotecaria asegurará que su tasa de interés permanezca igual hasta el cierre del préstamo. Su oficial de préstamos lo ayudará con el proceso de bloqueo de tasa. En general, debe considerar bloquear la tasa en su préstamo una vez que decida aceptar la estimación del préstamo y avanzar con el prestamista para sus necesidades de financiamiento de vivienda en los EE. UU.
Paso 7 – Procesamiento y evaluación de préstamos hipotecarios
Una vez que haya aceptado y firmado su Estimación del préstamo, comenzará el proceso de procesamiento de préstamos. En esta etapa, trabajará con un procesador de préstamos cuyo trabajo es preparar la información de su préstamo hipotecario y la solicitud para su presentación al evaluador. El procesador de préstamos asegurará que se incluya en la presentación al evaluador toda la documentación necesaria para decidir sobre su archivo de préstamo. Una solicitud de préstamo bien procesada puede ayudar a acelerar el proceso de aprobación para su préstamo hipotecario.
Su evaluador de préstamos hipotecarios es el profesional autorizado para evaluar si califica para el préstamo hipotecario en función de las pautas de evaluación del prestamista. Un evaluador verificará sus ingresos, activos, empleo y otra información relacionada con su solicitud de préstamo hipotecario durante el proceso de evaluación y decidirá si aprueba o deniega el préstamo. El evaluador puede solicitar documentación adicional según sea necesario para tomar esta decisión.
Paso 8 – Realice la valoración de la propiedad
Durante el proceso de evaluación, su prestamista revisará el informe de valuación de la propiedad que un tasador de bienes raíces habría preparado a pedido del prestamista. El trabajo del tasador de bienes raíces es mirar la propiedad que está comprando y determinar cuánto vale (o su valor justo de mercado). Los tasadores de bienes raíces determinan el valor de una casa de varias maneras, incluyendo la comparación de casas similares recientemente vendidas en la zona. La valuación protege al comprador y al prestamista al confirmar que la casa vale el precio acordado.
Si la valuación es menor que su precio de venta, hay tres opciones: puede ofrecer pagar la diferencia, renegociar con ellos, llegar a un acuerdo o retirarse si tenía una cláusula de valuación en el acuerdo de compra.
Paso 9 – Prepárate para el cierre
¡Felicitaciones, la parte difícil ha terminado con la finalización del proceso de evaluación! El trabajo arduo que realizaste durante el proceso de evaluación ha dado sus frutos, ¡y ahora es el día del cierre! Llevarás tu identificación con foto, una copia de tu Divulgación de Cierre y cualquier otro papeleo final a la mesa de liquidación, así como todos los fondos necesarios. ¡Finalmente ha llegado el momento de tomar posesión de esta increíble casa que será TU CASA en los EE. UU.!
Tu oficial de préstamos o procesador debe proporcionarte una copia de la Divulgación de Cierre al menos 3 días hábiles antes de que firmes los documentos del préstamo hipotecario en el cierre. Este documento revela las cantidades reales de dólares que pagarás por las diversas tarifas y servicios asociados con el cierre de tu préstamo hipotecario.
Si todo está en orden, firmarás todos tus documentos, recibirás tus llaves y así de fácil: ¡Eres un propietario de vivienda! Felicitaciones por comprar una casa en los EE. UU. como extranjero.
Ahora que comprendes el proceso de préstamo hipotecario para un nacional extranjero, ¿estás listo para comenzar? Luego, puedes seguir adelante y comenzar el proceso de aprobación previa para un préstamo nacional extranjero.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero solicitar un préstamo hipotecario en EE. UU.?
Sí, hay instituciones financieras en EE. UU. que ofrecen préstamos hipotecarios a extranjeros que no son ciudadanos estadounidenses, tanto a residentes como a inversores no residentes, a tasas competitivas y sin crédito en EE. UU.
¿Qué es un programa de préstamo para extranjeros?
Un préstamo hipotecario para extranjeros está diseñado exclusivamente para extranjeros que buscan comprar propiedades en Estados Unidos. Estos préstamos están diseñados para los recién llegados a EE. UU. o los no residentes sin crédito en EE. UU.
¿Pueden los no residentes de EE. UU. solicitar préstamos hipotecarios?
Sí, los no residentes de EE. UU. pueden solicitar préstamos hipotecarios con ciertos prestamistas estadounidenses. Estos prestamistas utilizan información crediticia de su país de origen o puntos de datos no tradicionales para determinar el riesgo crediticio.
¿Puede una institución financiera de EE. UU. hacer préstamos hipotecarios internacionales?
Sí, ciertas instituciones financieras de EE. UU. pueden hacer préstamos hipotecarios internacionales basados en información crediticia de su país de origen o puntos de datos no tradicionales para determinar el riesgo crediticio.
¿Se puede comprar una casa en EE. UU. sin crédito?
Sí, se puede comprar una casa en EE. UU. sin un crédito establecido en EE. UU. Además, existen opciones de financiamiento hipotecario disponibles en EE. UU. para extranjeros sin crédito en EE. UU.
¿Pueden los extranjeros obtener un préstamo hipotecario en EE. UU.?
Sí, los extranjeros pueden obtener un préstamo hipotecario en EE. UU. Tanto los residentes como los no residentes permanentes pueden obtener préstamos hipotecarios casi como cualquier otra persona. Incluso con un pago inicial del tres por ciento, pueden obtener préstamos para viviendas a través de la FHA, Fannie Mae y Freddie Mac. La documentación necesaria variará según la situación del prestatario.
¿Puedo obtener una hipoteca si no soy ciudadano de EE. UU.?
Sí, los no ciudadanos de EE. UU. pueden obtener una hipoteca. El proceso de calificación será más sencillo para los no ciudadanos de EE. UU. que son residentes permanentes legales, ya que tienen las mismas opciones que los ciudadanos de EE. UU. Además, aquellos que puedan demostrar su estatus legal y posean las visas o documentos de autorización de empleo necesarios también son elegibles para financiamiento.
¿Los extranjeros pueden obtener financiamiento hipotecario en EE. UU. sin historial crediticio en EE. UU.?
Sí, los extranjeros o inmigrantes sin historial crediticio o con un historial crediticio limitado en EE. UU. pueden obtener un préstamo hipotecario a través de varios prestamistas que ofrecen programas de préstamos hipotecarios para extranjeros. Hay varias formas de hacer esto, por ejemplo, utilizando fuentes de crédito alternativas y proporcionando un pago inicial más grande.
¿Los préstamos hipotecarios para extranjeros tienen requisitos diferentes?
Sí, existen diversas normas y regulaciones para los préstamos hipotecarios para extranjeros. Un extranjero no puede residir en los Estados Unidos y debe vivir y trabajar en el extranjero. El LTV máximo para un préstamo hipotecario para extranjeros es del 70%.
¿Los préstamos para extranjeros requieren un pago inicial mayor?
Sí, es posible que se necesite un pago inicial mayor para un préstamo para extranjeros, pero la cantidad exacta dependerá de la situación financiera del prestatario. Estos préstamos generalmente requerirán un pago inicial mayor que un préstamo hipotecario tradicional, típicamente alrededor del 30%, para compensar el mayor riesgo del prestamista.
Redaccon gossipvzla
