Comprar una casa en una subasta puede ser una oportunidad emocionante para adquirir una propiedad a un precio potencialmente por debajo del valor de mercado. Sin embargo, este proceso también puede ser complejo y lleno de desafíos. Si estás interesado en explorar esta opción para convertirte en propietario de una vivienda, es crucial que comprendas los pasos y consideraciones necesarios para navegar con éxito en el mundo de las subastas de propiedades. Desde los tipos de subastas disponibles hasta los riesgos y beneficios asociados, pasando por los aspectos legales y financieros que debes tener en cuenta, abordaremos cada aspecto esencial que permitirá tomar decisiones informadas y maximizar tus posibilidades de éxito.
Cómo comprar una casa en una subasta
En ocasiones, algunas casas son subastadas debido a ejecuciones hipotecarias u otras circunstancias. Estas subastas brindan a compradores e inversores la oportunidad de adquirir una casa a un precio considerablemente reducido. No obstante, encontrar estas oportunidades no es tan sencillo como los listados convencionales, y la falta de experiencia en el proceso de subasta y compra puede suponer un obstáculo inicial. Aquí te proporcionamos información relevante sobre la adquisición de una casa en una subasta.
¿Por qué las casas se venden en subastas?
La subasta de una casa puede ocurrir por diferentes razones, siendo los problemas financieros del propietario actual uno de los motivos más frecuentes. Los motivos comunes para una subasta incluyen ejecución hipotecaria, impagos de impuestos y disputas con asociaciones de propietarios.
«En ocasiones, cuando un propietario no cumple con los pagos regulares al prestamista, este último se ve obligado a ejecutar la hipoteca de la propiedad», aclara Colby Hager, director ejecutivo de Capstone Home Buyers en San Antonio, Texas. «Como resultado, la propiedad suele ser subastada».
En 2010, las ejecuciones hipotecarias en los EE. UU. alcanzaron su nivel más alto, pero posteriormente disminuyeron constantemente debido a una economía y un mercado laboral sólidos. Esta tendencia continuó hasta 2020, cuando la pandemia detuvo la actividad de ejecución hipotecaria. Según ATTOM Data Solutions, si bien ha habido un ligero aumento en las solicitudes de ejecución hipotecaria desde entonces, la cifra sigue siendo considerablemente más baja que los niveles históricos.
Además de la ejecución hipotecaria, otras causas frecuentes de subastas son:
- Falta de pago de impuestos a la propiedad
- Problemas de HOA
- La posibilidad de vender una casa «en su estado actual», sin negociaciones y de manera rápida (por ejemplo, debido a divorcio, cambio de empleo), es otro motivo común para una subasta.
Cómo funciona el proceso de subasta
Existen diversas modalidades de subastas, así como múltiples formas de presentar ofertas. Asimismo, es importante tener en cuenta las normas y regulaciones que rigen la participación en este proceso.
Tipos de subastas
Las subastas de bienes inmuebles se pueden categorizar en tres tipos: subasta absoluta, subasta de oferta mínima y subasta de reserva. En una subasta absoluta, cada oferta debe superar la oferta anterior y la subasta concluye cuando ningún participante ofrece un monto más alto. El mejor postor se convierte en el nuevo propietario.
A diferencia de otras subastas, las subastas absolutas no requieren una oferta mínima. Esto puede resultar ventajoso para los compradores, ya que podrían ser los únicos participantes y obtener una gran oferta. Por otro lado, en las subastas de oferta mínima, por lo general se establece un mínimo que el vendedor aceptará. Si no se alcanza ese mínimo, la casa no se venderá.
Según John Castle, agente de inversiones inmobiliarias de Sutton Group en Ottawa, Ontario, Canadá, «En general, ese monto suele corresponder a la deuda pendiente con la entidad que lleva a cabo la subasta, como impuestos atrasados o el valor del préstamo hipotecario asociado a la propiedad».
El monto también incluye la comisión del subastador y el impuesto a las transferencias, en caso de que la transacción se realice en un estado que aplique dicho impuesto. Por último, la subasta de reserva combina elementos de la oferta absoluta y mínima, estableciendo un precio mínimo de reserva. Si ninguna oferta alcanza ese mínimo, el vendedor tiene la opción de retirar la propiedad de la subasta.
Tipos de ofertas
Existen dos tipos de ofertas en las subastas de bienes raíces: abiertas y ciegas.
«En una subasta de sobre cerrado, cada postor está al tanto de las ofertas de los demás», explica Castle. «En cambio, en una subasta a ciegas, los postores desconocen las ofertas de los demás». Las subastas abiertas pueden llevarse a cabo tanto en línea como en persona, en vivo. En el caso de estas últimas, las pujas suelen tener lugar en una casa de subastas, un tribunal o un ayuntamiento.
Previo a involucrarse en una subasta abierta, los postores deben cumplir con los requisitos de la subasta al completar la documentación necesaria o aceptar un acuerdo de licencia de usuario final, según señala Castle.
Además, los postores deben verificar su identidad y demostrar su autoridad sobre cualquier entidad legal (por ejemplo, una LLC o una sociedad de cartera) que adquirirá el título de la propiedad, si es aplicable. Por lo general, también se solicita un depósito como requisito previo para obtener la autorización de participar en la subasta.
En contraste, en una subasta ciega de bienes raíces, la identidad del postor puede permanecer desconocida para la parte que acepta la oferta. Normalmente, se envía un depósito junto con la oferta, acompañado de un acuerdo que acepta los términos de la subasta. Estos documentos suelen estar contenidos en un sobre sellado.
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Pasos para comprar una casa en una subasta
Paso 1: considerar las recompensas y los riesgos
La principal ventaja de adquirir una casa en una subasta es la oportunidad de comprarla por debajo del precio de mercado. En otras palabras, existe la posibilidad de obtener una oferta favorable.
No obstante, según Suzanne Hollander, abogada y profesora de bienes raíces en la Universidad Internacional de Florida en Miami, también existen riesgos asociados. Estos riesgos abarcan:
Normalmente, no se permite realizar una inspección profesional de la propiedad, lo cual puede resultar en sorpresas como ocupantes ilegales, problemas estructurales o daños físicos en la vivienda. Además, por lo general, se requiere el pago en efectivo, ya que los fondos financiados rara vez son aceptados.
Es de su responsabilidad realizar la debida diligencia requerida, lo cual implica investigar posibles problemas relacionados con el título de la propiedad y gravámenes pendientes. Además, en muchas jurisdicciones, deberá hacer frente a los impuestos atrasados. En el caso de una vivienda ubicada en una asociación, también podría ser responsable de las cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA) no pagadas. Se recomienda obtener un desglose de cuentas de la HOA antes de realizar una oferta.
En el caso de poder financiar la propiedad mediante una hipoteca, es importante tener en cuenta que es posible que el prestamista retenga los fondos hasta que se completen las reparaciones necesarias. En esta situación, un préstamo puente o un préstamo de dinero duro podrían ser opciones para financiar tanto la adquisición de la propiedad como las reparaciones. Sin embargo, es fundamental contar con todos estos aspectos previamente alineados.
Además, existe el riesgo de pagar un precio excesivo por una propiedad subastada, especialmente si carece de experiencia en subastas de propiedades y no ha realizado una investigación exhaustiva de la casa y su valor previamente.
Paso 2: saber dónde buscar
Existen diversas formas de encontrar oportunidades de subasta. Puede consultar los anuncios en los periódicos locales, ya que la mayoría de las jurisdicciones están obligadas a publicar las ventas de impuestos. Asimismo, puede buscar en línea a través de sitios de subastas como Auction.com. Otra opción es buscar publicaciones en lugares de acceso público, como los juzgados del condado.
«En los mercados más grandes, numerosos inversionistas inmobiliarios se inscriben en servicios de suscripción especializados que proporcionan información precisa sobre propiedades disponibles para subasta», afirma Hager. Adicionalmente, algunos inversores adquieren listas de ejecuciones hipotecarias y datos relacionados con la propiedad para obtener detalles adicionales sobre las casas que se pondrán en subasta. Asimismo, existen casas de subastas que publican listados de forma regular, y puedes suscribirte a sus boletines informativos.
Paso 3: Reunir un equipo de expertos
Antes de la subasta, es recomendable consultar a un agente inmobiliario o a un tasador con experiencia para obtener una estimación del valor de mercado y el posible precio de venta de la propiedad. Esto resulta especialmente importante si tienes planes de hacer cambios en la casa. Además, tu agente puede gestionar una visita a la propiedad antes de la subasta. (Cabe mencionar que, por lo general, a los postores no se les permite ingresar a la casa el día de la subasta, según señala Castle).
«Un abogado especializado en bienes raíces también puede ser de gran ayuda para comprender los términos de la subasta», sugiere Castle. «Tu abogado puede llevar a cabo una búsqueda de títulos para asegurarse de que la propiedad esté libre de gravámenes y otros cargos que debas pagar en caso de resultar el postor ganador».
Paso 4: Ofertar en efectivo
En la mayoría de las subastas, es necesario contar con efectivo para poder ofertar, ya que no se permite financiar la compra con una hipoteca. Además, es probable que deba precalificar, es decir, demostrar su capacidad de pago, antes de poder participar. «Las reglas más comunes dictan que debe realizar una debida diligencia previa a la subasta, llevar fondos disponibles al evento y, a menudo, registrarse con el subastador para obtener un número de postor», explica Hager.
Si su oferta resulta ganadora, deberá completar el papeleo y realizar el pago de la propiedad de inmediato o dentro de las 24 horas. Otra opción es pagar una parte del precio con su oferta inicial (como el 10 por ciento) y abonar el resto en las siguientes 24 horas. En caso de no hacerlo, podría perder la parte que ya ha pagado.
«Los fondos deben estar disponibles en el momento de la conclusión de la subasta», afirma Hager. «La mayoría de los subastadores aceptan pagos provenientes de fuentes de financiamiento verificadas, como cheques de caja. Los fondos sobrepagados al subastador suelen ser devueltos al comprador en un plazo de dos a seis semanas».
Paso 5: Obtener la propiedad de la propiedad
En función de las circunstancias de la subasta y las leyes aplicables, es posible que como postor ganador no se le proporcione acceso a la vivienda el mismo día. Esto puede ocurrir, por ejemplo, si la casa embargada aún está ocupada por el deudor moroso hasta que el prestamista obtenga la posesión y el título de la propiedad, que luego se le transferirán a usted.
Es importante tener en cuenta que en algunos estados existe la posibilidad de redimir una propiedad perdida en subasta por impagos de impuestos sobre la propiedad. Esto significa que el propietario original puede recuperar la casa o volver a adquirirla dentro de un período de tiempo específico conocido como «período de redención». Sin embargo, para hacerlo, el propietario debe trabajar en colaboración con la agencia gubernamental local que supervisó el proceso de subasta de impuestos atrasados, para llevar a cabo la redención de dicha propiedad», explica Hager.
En este caso, el propietario en mora está obligado a pagar el saldo de impuestos durante un período de cancelación que puede durar hasta un año, según Castle. Si adquirió una casa en subasta y luego el propietario la rescata antes de que finalice el período de cancelación, se le reembolsará el precio total de compra, afirma Hager. «Incluso un prestatario moroso que ha perdido su casa por ejecución hipotecaria puede participar en la subasta», explica Hager. «No obstante, si disponen de los fondos para participar en la subasta, habría sido más beneficioso negociar con el prestamista antes de la subasta en sí». Recuerde: en una situación de ejecución hipotecaria, el prestamista hará una oferta por el monto total de la deuda, por lo que deberá superar esa cifra para poder ganar. Evalúe cuidadosamente las ventajas de esto; puede que no sea valioso.
¿Deberías comprar una casa en una subasta?
Si realiza una investigación exhaustiva y está dispuesto a asumir los riesgos, comprar una casa en subasta puede resultar en una excelente oportunidad de obtener una ganga. «Hay que saber cómo investigar el título y asegurarse de adquirir un gravamen de primera posición, evitando los gravámenes de segunda posición que podrían ser eliminados», advierte Hollander. «Es crucial comprender las obligaciones de pago en efectivo y sus plazos, y tener en cuenta que hay varios riesgos involucrados».
Por esta razón, es común ver a inversionistas de bienes raíces asistiendo a subastas con el objetivo de vender una propiedad y obtener beneficios. «Este enfoque funciona bien para personas con amplia experiencia o que se sienten cómodas buscando ayuda para llenar los vacíos en su conocimiento», explica Castle. «También es sabio comenzar el proceso con suficiente capital en efectivo, lo que reducirá los riesgos asociados». Si es nuevo en el mundo de las subastas, puede resultar útil asistir a algunas sin la intención de hacer ofertas, simplemente para familiarizarse con el funcionamiento del proceso.
Ventajas de comprar una casa en subasta
- Potencialmente podría obtener una casa a precio de ganga
- Es posible que enfrente menos competencia por una casa si hay pocos postores
Desventajas de comprar una casa en subasta
- Podrías enfrentarte a una competencia feroz
- Es probable que necesite dinero en efectivo por adelantado para ser elegible para ofertar
- Es posible que no pueda ver el interior de la casa antes de comprarla
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Redacción Gossipvzla
