Como refinanciar mi casa y reducir los pagos

Existen muchas razones para refinanciar la hipoteca actual de tu vivienda. Dos de las más comunes son cambiar de una tasa ajustable a una fija o extender el plazo del préstamo. Otra razón es aprovechar la plusvalía de la casa para obtener fondos adicionales. Y, por supuesto, no podemos olvidar la más popular de todas: conseguir una tasa de interés más favorable.

Exploraremos cuándo, por qué y cómo refinanciar una hipoteca en una guía paso a paso práctica.

¿Qué es la refinanciación de una hipoteca?

Pero primero, una breve introducción. La refinanciación de una hipoteca significa obtener un nuevo préstamo hipotecario para reemplazar el actual. Si puedes refinanciar con una tasa de interés más baja que la que estás pagando actualmente, ahorrarás dinero en el pago mensual y en los intereses que pagarás a lo largo del plazo del préstamo.

Un tipo de refinanciamiento, el «cash-out refinance», funciona esencialmente como un préstamo con intereses más bajos. Recibes dinero en efectivo, hasta el monto de tu participación (equity) en la casa.

Como regla general, vale la pena considerar la refinanciación si puedes reducir tu tasa de interés en al menos medio punto porcentual y planeas permanecer en tu casa durante al menos unos años.

Cómo refinanciar tu hipoteca:

1. Establece un objetivo financiero claro
2. Verifica tu puntaje de crédito e historial
3. Determina cuánta plusvalía tienes en tu vivienda
4. Compara ofertas de varios prestamistas
5. Ordena tu documentación
6. Prepárate para la tasación de tu vivienda
7. Lleva efectivo al cierre, si es necesario
8. Supervisa tu préstamo

Paso 1: Establece un objetivo financiero claro

Debería haber una buena razón para refinanciar, ya sea para reducir tu pago mensual, acortar el plazo de tu préstamo o utilizar la plusvalía de tu vivienda para reparaciones en el hogar o para pagar deudas.

Qué considerar: Si estás reduciendo tu tasa de interés pero reiniciando el plazo de una hipoteca a 30 años, es posible que pagues menos cada mes, pero pagarás más durante la vida de tu préstamo. Esto se debe a que la mayoría de los cargos por intereses ocurren en los primeros años de una hipoteca.

Paso 2: Verifica tu puntaje de crédito e historial

Necesitarás calificar para una refinanciación, así como necesitaste la aprobación para tu préstamo hipotecario original. Cuanto más alto sea tu puntaje de crédito, mejores tasas de refinanciamiento te ofrecerán los prestamistas y mayores serán tus posibilidades de que los suscriptores aprueben tu préstamo. Para una refinanciación convencional, necesitarás un puntaje de crédito de 620 o más para ser aprobado; en algunos casos, los prestamistas aceptarán 580 para una refinanciación de hipoteca FHA o VA. Aunque no te permitirán pedir prestado tanto.

Qué considerar: Aunque hay maneras de refinanciar tu hipoteca con mal crédito, si puedes, dedica algunos meses a mejorar tu puntaje antes de comenzar el proceso.

Paso 3: Determina cuánto capital tienes en tu casa

El capital de tu casa es el valor total de tu hogar menos lo que adeudas en tu hipoteca. Para calcularlo, revisa tu estado de cuenta hipotecario para ver tu saldo actual. Luego, consulta sitios de búsqueda de viviendas en línea o contacta a un agente inmobiliario para estimar el valor actual de mercado de tu hogar. Tu capital es la diferencia entre ambos. Por ejemplo, si aún debes $250,000 en tu casa y vale $325,000, tu capital es de $75,000.

Qué considerar: Puedes refinanciar un préstamo convencional con una participación en el capital de tan solo el 5 por ciento, pero obtendrás mejores tasas y menos comisiones (y no tendrás que pagar un seguro hipotecario privado o PMI) si tienes al menos un 20 por ciento de capital. Cuanto más capital tengas en tu casa, menos riesgoso será el préstamo para el prestamista.

Paso 4: Compara ofertas de múltiples prestamistas hipotecarios

Obtener cotizaciones de al menos tres prestamistas hipotecarios puede ahorrarte miles. Una vez que hayas elegido un prestamista, discute cuándo es mejor asegurar tu tasa para no preocuparte por las tasas que aumenten antes de que se cierre tu préstamo.

Qué considerar: Además de comparar tasas de interés, presta atención a las distintas comisiones de los préstamos y si se deben pagar por adelantado o si se incluirán en tu nueva hipoteca. A veces, los prestamistas ofrecen refinanciamientos sin costo de cierre, pero cobran una tasa de interés más alta o añaden al saldo del préstamo para compensar.

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Paso 5: Ordena tus documentos

Reúne tus comprobantes de pago recientes, declaraciones de impuestos federales, estados de cuenta bancarios/de corretaje y cualquier otro documento que solicite tu prestamista hipotecario. También revisarán tu crédito y patrimonio neto, así que declara todos tus activos y pasivos desde el principio.

Qué considerar: Tener tu documentación lista antes de iniciar el proceso de refinanciamiento puede hacer que sea más fluido y rápido.

Paso 6: Prepárate para la tasación de tu casa

Los prestamistas hipotecarios generalmente requieren una tasación de la vivienda (similar a la realizada cuando compraste tu casa) para determinar su valor actual en el mercado. Un tasador externo evaluará tu casa según criterios específicos y comparaciones con el valor de viviendas similares vendidas recientemente en tu vecindario.

Qué considerar: Pagarás unos cientos de dólares por la tasación. Informar al prestamista o tasador sobre mejoras, adiciones o reparaciones importantes realizadas desde la compra de tu casa podría resultar en una tasación más alta.

Paso 7: Llega al cierre con efectivo si es necesario

La declaración de cierre, así como la estimación del préstamo, indicarán cómo se distribuyen los costos adicionales de cierre para finalizar el préstamo. Es posible que debas pagar entre el 3 y el 5 por ciento de tu préstamo total al momento del cierre. Qué considerar: Podrías financiar los costos, que pueden ser de unos miles de dólares, amortizándolos a lo largo del préstamo. Sin embargo, es probable que pagues más a través de una tasa de interés más alta o un monto total del préstamo, lo que se traduce en más intereses a largo plazo. (Y sí, es probable que también te cobren una comisión por hacerlo). A menudo tiene más sentido financiero pagar por adelantado si puedes permitírtelo.

Paso 8: Mantén un registro de tu préstamo

Guarda copias de los documentos de cierre en un lugar seguro y configura pagos automáticos para asegurarte de estar al día con tu hipoteca. Algunos bancos también te ofrecerán una tasa más baja si te inscribes en pagos automáticos. Qué considerar: Es posible que tu prestamista o administrador revenda tu préstamo en el mercado secundario inmediatamente después del cierre o años después. Eso significa que deberás pagar la hipoteca a una empresa diferente, así que estate atento a las notificaciones por correo sobre tales cambios. Los términos en sí no deberían cambiar, sin embargo.

Razones por las que deberías refinanciar tu préstamo hipotecario

Cuando los costos de refinanciamiento se pueden recuperar en un período razonable, podría tener sentido financiero hacerlo, dependiendo de tus objetivos. Estos podrían incluir:

1. Reducir tu pago mensual de la hipoteca. Asegurar una tasa de interés más baja puede reducir tus pagos hipotecarios en cientos de dólares.
2. Pagar tu hipoteca más rápido. Si conviertes una hipoteca de 30 años en una de 15 años, puedes liquidarla más rápidamente y reducir el monto total de intereses que debes.
3. Hacer que el pago de tu hipoteca sea más manejable. Cambiar una hipoteca de 15 años por una de 30 años puede ayudar a reducir tu pago mensual.
4. Cambiar de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a un préstamo de tasa fija. Esto es inteligente si crees que las tasas aumentarán en el futuro o si simplemente deseas un pago mensual predecible.
5. Aprovechar la equidad de tu vivienda. Después de pagar tu hipoteca original, cualquier dinero restante se puede destinar a proyectos de renovación del hogar, consolidación de deudas o pago de gastos grandes, como facturas de matrícula universitaria.
6. Eliminar el seguro hipotecario. Esto se aplica principalmente a los préstamos FHA que financiaron más del 90 por ciento de la compra original de la vivienda. Sus primas de seguro hipotecario solo se pueden cancelar si refinancias el préstamo, cambiándolo por uno nuevo que no sea FHA. Sin embargo, el nuevo prestamista querrá que hayas acumulado al menos un 20 por ciento de equidad en tu vivienda.
7. Un calculador de refinanciamiento puede analizar los números y determinar cuánto puedes permitirte refinanciar.

Beneficios de refinanciar tu hipoteca Liberar dinero cada mes:

• Si las tasas de interés han bajado desde que obtuviste tu hipoteca por primera vez, una refinanciación de tasa y plazo puede reemplazar tu préstamo con uno nuevo que tenga una tasa más baja, lo que significa que pagas menos a tu prestamista cada mes.
• Pagar tu casa más rápido: si obtuviste tu hipoteca hace algún tiempo y nunca la refinanciaste, refinanciar a un nuevo préstamo con un plazo más corto y una tasa de interés más baja podría reducir sustancialmente los pagos de intereses.
• Un consejo: si decides destinar más dinero al pago de tu hipoteca mensualmente, podrías tener menos efectivo disponible para cubrir otros gastos o para ahorrar.
• Eliminar el seguro hipotecario: si el aumento del valor de la vivienda y los pagos del préstamo han elevado tu capital en la vivienda por encima del 20 por ciento, podrías refinanciar a un nuevo préstamo convencional sin seguro hipotecario privado (PMI). (Dependiendo de los términos de tu préstamo, tu prestamista podría eliminar el PMI tan pronto como alcances el umbral del 20 por ciento de equidad sin necesidad de refinanciar).
• Cambiar tu préstamo FHA a un préstamo no FHA: si tienes un préstamo FHA y diste menos del 10 por ciento de anticipo, la única forma de eliminar el seguro hipotecario es refinanciando a un préstamo no FHA. Incluso con las tasas de interés más altas de hoy, este movimiento podría ahorrarte dinero en general.
• Aprovechar la equidad de tu vivienda: si tienes más del 20 por ciento de equidad en tu hogar, podrías optar por la refinanciación con retiro de efectivo. Al refinanciar tu préstamo hipotecario a una hipoteca nueva por un monto mayor, podrías recibir la diferencia en dinero disponible para gastar como desees. La refinanciación con retiro de efectivo tiene sentido si utilizas el dinero para invertir de nuevo en tu hogar a través de un proyecto de remodelación importante o pagar deudas con intereses altos.
• Asegurar una hipoteca a tasa fija: si tienes una hipoteca de tasa ajustable (ARM) que está a punto de ajustarse y crees que las tasas de interés aumentarán, puedes refinanciar a un préstamo a tasa fija. Tu nueva tasa podría ser más alta de lo que estás pagando ahora, pero estás seguro de que no aumentará en el futuro.

Leer: desventajas de refinancia una casa

Consideraciones antes de refinanciar tu hipoteca

• La refinanciación no es gratuita: al igual que tu hipoteca original, la refinanciación viene con costos, como una comisión de originación, una tasación, seguro de título, impuestos y otras tarifas. Solo ahorras dinero hasta que el ahorro mensual compense el costo de la refinanciación. Necesitarás hacer algunos cálculos (usa esta calculadora) para averiguar cuántos meses te llevará llegar a este punto de equilibrio. Si hay posibilidad de que te mudes antes de ese momento, la refinanciación probablemente no sea la mejor opción.
• Podrías tener una penalización por prepago: algunos prestamistas hipotecarios te cobran extra por pagar tu préstamo anticipadamente. Una penalización alta por prepago podría inclinar la balanza a favor de quedarse con tu hipoteca original.
• Tus costos totales de financiamiento pueden aumentar: si refinancias a una nueva hipoteca de 30 años y ya estás avanzado en el pago de tu préstamo inicial de 30 años, pagarás más en intereses que si hubieras mantenido la hipoteca original, ya que estás extendiendo el tiempo de reembolso del préstamo.

Diferencia entre refinanciamiento de tasa y plazo y refinanciamiento con retiro de efectivo:

¿Cuál es la diferencia? Cuando refinancias con el objetivo de cambiar tu tasa de interés o plazo, o para pasar, por ejemplo, de una hipoteca con tasa ajustable (ARM) a una con tasa fija, se llama refinanciamiento de tasa y plazo.

El refinanciamiento de tasa y plazo paga un préstamo con los fondos del nuevo préstamo, utilizando la misma propiedad como garantía. Esto te permite reducir tu tasa de interés o acortar el plazo de tu hipoteca para acumular más rápidamente el capital.

En contraste, el refinanciamiento con retiro de efectivo te deja con más dinero del que necesitas para pagar tu hipoteca actual, los costos de cierre, los puntos y cualquier gravamen hipotecario. Puedes usar el efectivo para cualquier propósito. Para ser elegible para el refinanciamiento con retiro de efectivo, generalmente necesitas tener sustancialmente más del 20% de equidad en tu hogar.

Ejemplo de refinanciamiento de tasa y plazo

Javiera obtiene una hipoteca de $100,000 con una tasa de interés del 5.5%. Tres años después, Javiera tiene un mejor puntaje crediticio y puede refinanciar a una tasa de interés del 4%. Después de 36 pagos puntuales, todavía adeuda alrededor de $95,700. En esta situación, Jessica puede ahorrar más de $100 al mes al refinanciar y comenzar de nuevo con un préstamo a 30 años, o puede ahorrar $85 al mes manteniendo la fecha de pago original del préstamo, pagándolo en 27 años y reduciendo el costo total del préstamo en aproximadamente $8,000. Aún mejor, en términos de ahorro en intereses, sería refinanciar a un préstamo de 15 años. Los pagos mensuales serán más altos, pero el ahorro en intereses es enorme.

Ejemplo de un refinanciamiento con efectivo

Andres y Victoria adeudan $120,000 en una hipoteca de una casa que vale $200,000. Eso significa que tienen el 40 por ciento, o $80,000, en patrimonio. Con un refinanciamiento con efectivo, podrían refinanciar por más de los $120,000 que adeudan. Por ejemplo, podrían refinanciar por $150,000. Con eso, podrían pagar los $120,000 de la deuda actual y tener $30,000 en efectivo para pagar mejoras en el hogar y otros gastos. Eso les dejaría con $50,000, o el 25 por ciento de patrimonio.

Siguientes pasos: cómo obtener la mejor tasa de refinanciamiento

Una vez que haya determinado por qué desea refinanciar y el tipo de préstamo que desea, estará listo para buscar prestamistas y comparar las tasas de refinanciamiento. Obtenga cotizaciones de al menos tres fuentes, incluyendo un corredor hipotecario, un banco y un prestamista en línea. Asegúrese de comparar sus tasas, así como las tarifas y otros cargos que podrían aumentar el costo total del préstamo.

Redaccion gossipvzla.com

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